อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์: โอกาสทองการลงทุนภายหลังการฟื้นตัวจากภาวะการแพร่ระบาดของ COVID-19

วันที่นำเข้าข้อมูล 26 มี.ค. 2563

วันที่ปรับปรุงข้อมูล 30 พ.ย. 2565

| 1,747 view

อสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์: โอกาสทองการลงทุนภายหลังการฟื้นตัวจากภาวะการแพร่ระบาดของ COVID-19

อสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามตอนใต้ ดาวเด่นทางเศรษฐกิจ

นครโฮจิมินห์เป็นมหานครทางเศรษฐกิจที่ใหญ่ที่สุดของเวียดนามและได้รับการจัดลำดับจาก JLL City Momentum Index 2020 ให้เป็นนครที่มีพลวัตรสูงที่สุดอันดับ 3 จาก 130 มหานครทั่วโลก โดยในปี 62 มีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจกว่าร้อยละ 8.02 และมีมูลค่าผลิตภัณฑ์มวลรวมในนคร 5.8 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐ เป็นมหานครที่จัดเก็บรายได้มากกว่า 1 ใน 4 ของทั้งประเทศ เป็นแหล่งการลงทุนจากต่างประเทศกว่าร้อยละ 21.8 และเป็นจุดหมายที่มีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางมาเยือนมากที่สุดในเวียดนามกว่า 8.6 ล้านคน นอกจากนี้ นครโฮจิมินห์ยังเป็นหนึ่งในมหานครที่ตลาดพื้นที่เช่าสำนักงานเติบโตสูงสุดในโลก โดยเฉพาะพื้นที่สำนักงานเกรด A และ B ที่มีราคาสูงขึ้นถึง 29.1 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตรตามสถิติเมื่อปี 62 ทำให้อัตราผลตอบแทนภายใน (Internal investment return: IRR) สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สูงถึงร้อยละ 20

พลวัตรทางเศรษฐกิจที่สูงทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา โดยในปี 2562 นครติดอันดับ1 ใน 3 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สามารถดึงดูดนักลงทุนได้มากที่สุดในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก โดยเฉพาะการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มูลค่ากว่า 2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ คิดเป็นร้อยละ 25 ของมูลค่า FDI ทั้งหมดของนครในปี 2562 (8.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) โดยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนสัญชาติญี่ปุ่น เกาหลีใต้และสิงคโปร์ ทั้งนี้ สถิติของกระทรวงโยธาธิการเวียดนามพบว่า ปัจจุบัน มีองค์กรต่างชาติและชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของที่พักอาศัยประเภทต่างๆ ในเวียดนามประมาณ 800 ราย โดยส่วนใหญ่เป็นชาวเกาหลีใต้ จีน ไต้หวัน ญี่ปุ่นและรัสเซียที่เข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะในจังหวัดในภาคกลางและใต้ที่มีชาวต่างชาติอยู่อาศัยจำนวนมาก ทั้งนี้ เมืองและนครที่เป็นที่นิยม อาทิ กรุงฮานอย นครโฮจิมินห์ นครเกิ่นเทอ นครดานัง จังหวัดบ่าเหรี่ย-หวุงเต่า บิ่ญเยือง คั้ญหว่า ด่งท้าป ด่งนาย บิ่ญถ่วน เถื่อเทียน-เว้ และวินลอง เป็นต้น

ท่ามกลางสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ในช่วงไตรมาสแรกของปี 63 ทำให้บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั้งของเวียดนามและต่างชาติเกือบทั้งหมดต้องเลื่อนแผนการประกาศโปรโมชั่นทางการตลาดและ ลดราคาในช่วงหลังเทศกาลตรุษเวียดนามทั้งหมดออกไป ซึ่งปกติจะเป็นช่วงที่มีปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์สูง นอกจากนี้ บริษัทนายหน้าตัวแทนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามกว่า 1 ใน 3 หรือประมาณ 300 แห่ง ต้องหยุดดำเนินกิจการชั่วคราวหรือลดชั่วโมงการทำงานของพนักงาน โดยสมาคมผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แห่งเวียดนามเห็นว่าภายหลังภาวะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัส COVID-19 ตลาดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อาจจะเกิดปรากฏการณ์ดีดกลับ (rebound) ซึ่งเป็นผลจากอุปสงค์ความต้องการซื้อที่ถูกกดทับไว้และคาดว่าจะมีการแข่งขันทางราคาสูงเมื่อวิกฤตการณ์สิ้นสุดลง จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนที่มีความพร้อมจะเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงดังกล่าว

คว้าโอกาสทองภายหลังวิกฤติ อยากลงทุน อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ต้องทราบกฎระเบียบอะไรบ้าง?

เมื่อปี 2551 สภาแห่งชาติเวียดนามได้ออกข้อมติหมายเลข 19/2008/QH12 อนุญาตให้ชาวต่างชาติครอบครองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทอพาร์ทเมนท์ในเวียดนามได้ และต่อมาในปี 2558 ได้บังคับใช้กฎหมายอีกหนึ่งฉบับเพื่อส่งเสริมการดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศและเตรียมความพร้อมสำหรับการบังคับใช้ข้อตกลงทางการค้าเสรี CPTPP และ EVFTA (สหภาพยุโรป-เวียดนาม) ซึ่งกฎหมายฉบับดังกล่าวอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน รวมถึงอพาร์ทเมนท์และบ้านจัดสรรพร้อมที่ดินได้ โดยมีกรรมสิทธิ์อายุ 50 ปี และสามารถต่ออายุได้อีก 50 ปี ดังนั้น จึงมีสิทธิ์ครอบครองกรรมสิทธิ์ได้สูงสุด 100 ปี โดยเมื่อกรรมสิทธิ์หมดอายุ เจ้าของสามารถขายต่อได้ ทั้งนี้ มีเงื่อนไขว่า ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านจากโครงการบ้านจัดสรรที่ได้รับอนุมัติโดยภาครัฐเท่านั้น ไม่สามารถซื้อบ้านโดยตรงจากชาวเวียดนามได้ และจำนวนโควตาห้องที่สามารถขายให้ชาวต่างชาติได้ต้องไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนห้องในอาคารชุดหรือไม่เกิน 250 หน่วยในเขตชุมชนระดับแขวง อย่างไรก็ดี ภายหลังจากบังคับใช้กฎหมายดังกล่าวมาแล้ว 4 ปี พบว่ายังมีความท้าทายบางประการที่ทำให้การพัฒนาด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามไม่สามารถทำได้อย่างก้าวกระโดดและไม่ทันต่ออุปสงค์ความต้องการของผู้ซื้อที่สูงขึ้น ส่งผลให้ทั้งนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่เป็นชาวต่างชาติยังขาดความมั่นใจ

ความท้าทายที่ต้องก้าวข้าม กุญแจสำคัญสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในภาคใต้ของเวียดนาม

(1) ด้านเงินทุน รัฐบาลเวียดนามเคยมีโครงการกระตุ้นการพัฒนาที่อยู่อาศัย (housing stimulus package) มูลค่า 30 ล้านล้านด่ง (1.29 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ) เพื่อช่วยเหลือด้านเงินทุนให้แก่นักลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสิ้นสุดลงในปี 2559 ทำให้ผู้ประกอบการต้องหาแหล่งเงินทุนใหม่เพื่อให้การดำเนินธุรกิจราบรื่น โดยการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ส่วนมากเป็นโครงการด้านที่พักอาศัย ทำให้มีการเก็งกำไรราคาที่ดินสูงและปริมาณอุปทานเริ่มจะเกินความต้องการของตลาด

(2) ด้านกฎหมาย กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีมากกว่า 10 ฉบับ และเกี่ยวข้องกับหน่วยงาน/กระทรวงมากกว่า 5 หน่วยงาน ทำให้เกิดการซ้ำซ้อนและย้อนแย้งกันเองโดยขึ้นอยู่กับการตีความของผู้ปฏิบัติงานตามหน่วยต่างๆ เช่น กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติที่ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติครอบครองที่ดินระยะยาวและรับโอนที่ดินส่วนบุคคลได้ ซึ่งไม่สอดคล้องกับกฎหมายที่ดินที่อนุญาตให้มีการรับโอนที่ดินสำหรับการดำเนินธุรกิจและที่ดินสำหรับการเกษตรกรรมได้ ชาวต่างชาติจำนวนมากจึงจ้างนายหน้าชาวเวียดนามซื้อที่ดินในลักษณะตัวแทน (nominee) ได้ นอกจากนี้ โครงการด้านอสังหาริมทรัพย์บางแห่งยังประสบปัญหาเรื่องการเวนคืนที่ดินเนื่องจากราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงจากที่เคยตกลงไว้

(3) ด้านการบริหารจัดการ หน่วยงานภาครัฐที่เกี่ยวข้องใช้เวลานานสำหรับอนุมัติโครงการบางโครงการ ใช้เวลาประมาณ 1-2 ปี ทำให้หลายโครงการเสียโอกาสในการลงทุน โดยเฉพาะช่วงปลายปี 2558-2560 นครโฮจิมินห์มีโครงการที่พักอาศัยที่รอการขออนุมัติดำเนินการก่อสร้างกว่า 126 โครงการ เนื่องจากขัดต่อกฎหมายด้านการใช้ที่ดิน และอีก 158 โครงการต้องชะลอการดำเนินงานเนื่องจากการตรวจสอบการพัฒนาที่ดินบนพื้นที่ของรัฐโดยในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2562 นครโฮจิมินห์ได้อนุมัติโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่พักอาศัยเพียง 12 โครงการ ลดลงร้อยละ 72 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 เนื่องจากประเด็นด้านกฎหมายขัดแย้งกัน

สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (Ho Chi Minh Real Estate Association – HoREA) ได้เสนอให้คณะผู้บริหารนครเร่งแก้ไขปัญหาประเด็นท้าทายเหล่านี้ เป็นผลให้ปัจจุบันปัญหาบางประการได้รับการแก้ไขแล้ว เช่น การอนุญาตให้ใช้ที่ดินเพื่อพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทโรงแรมและคอนโดหรือ condotel ได้ รวมถึงการพัฒนาอพาร์ทเมนท์ขนาดห้อง 25 ตารางเมตร ซึ่งเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างมาก ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์จึงมองว่าแนวโน้มในระยะยาวของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะด้านที่อยู่อาศัยของเวียดนามยังมีอนาคตที่สดใสและจะกลับมารุ่งโรจน์อีกครั้งภายหลังสถานการณ์ COVID-19 โดยเฉพาะเมื่อคำนึงถึงจำนวนชนชั้นกลางที่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละ 1 ล้านคน รวมถึงนักลงทุนชาวต่างชาติและพนักงานชาวต่างชาติที่คาดว่าจะขยายตัวเพิ่มมากขึ้นซึ่งเป็นผลจากบังคับใช้ข้อตกลงทางการค้าสหภาพยุโรป-เวียดนาม (EVFTA) ในปีนี้